L'investissement immobilier en Belgique

Le Belge est réputé avoir une « brique dans le ventre », mais cet adage ne signifie pas que l’investisseur belge a un appétit immodéré pour l’actif immobilier, puisque la valeur du patrimoine immobilier ne représente, en Belgique, que 50 % de la valeur du patrimoine total des ménages belges.

L'investissement immobilier en Belgique

L'investissement immobilier en Belgique

1. Quelles sont les caractéristiques du marché immobilier belge ?

Le Belge est réputé avoir une « brique dans le ventre », mais cet adage ne signifie pas que l’investisseur belge a un appétit immodéré pour l’actif immobilier, puisque la valeur du patrimoine immobilier ne représente, en Belgique, que 50 % de la valeur du patrimoine total des ménages belges. Dans d’autres pays, la pierre occupe une place encore plus importante dans l’épargne nationale.

Par « brique dans le ventre », il faut, en fait, entendre une très forte propension pour détenir l’immeuble que l’on occupe et pour le conserver longtemps.

Une des caractéristiques majeures du marché immobilier belge est que 70 % des Belges sont propriétaires de l’immeuble qu’ils habitent et qu’ils le conservent pendant 34 ans en moyenne, soit un peu moins de la moitié de leur vie.

« Avoir une brique dans le ventre » ne reflète dès lors pas une notion d’appétit, mais plutôt une problématique de digestion !

Une telle proportion de propriétaires qui occupent eux-mêmes leur immeuble ne laisse pas une grande place au secteur locatif, du moins dans l’immobilier résidentiel. Il en va autrement dans le segment de l’immobilier professionnel ou commercial.

Ce taux élevé de détention de son propre logement, qui n’est pas observé dans d’autres pays, résulte d’une opinion générale par laquelle « il est toujours préférable d’acheter une maison, car payer un loyer, c’est gaspiller de l’argent ». Ce mode de pensée est encouragé par les pouvoirs publics qui misent leur politique fiscale sur l’habitation propre et unique du contribuable.

Mais la fiscalité immobilière belge ne convient pas aux investisseurs immobiliers avertis. C’est pourquoi les investisseurs qui entendent accumuler un patrimoine immobilier conséquent et le conserver durant plusieurs décennies préfèrent généralement le détenir au travers d’une société afin de tirer parti des conséquences d’un régime fiscal alternatif, jugées, à tort ou à raison, comme étant plus favorables.

L’investissement immobilier résulte d’un long processus qui prend en compte quantité de facteurs de nature et d’importance différentes, et pour lequel l’analyse rationnelle de ces facteurs doit l’emporter dans l’esprit du décideur sur les aspects émotifs, même si ces derniers peuvent ne pas être absents.

L’investisseur averti doit privilégier, dans son cheminement décisionnel, les critères propres à la nature immobilière de son investissement et ne pas se laisser submerger par l’attractivité des facteurs financiers ou fiscaux. La qualité intrinsèque de l’immeuble sélectionné, à savoir son emplacement, sa destination, sa faculté d’un usage polyvalent, la qualité des matériaux utilisés et des techniques de construction utilisées, son esthétisme, la réputation des différents corps de métier qui ont contribué à son édification, etc. doivent primer sur les facteurs de nature financière ou fiscale, tels que le rendement locatif escompté, l’inflation future, la plus-value potentielle, les régimes fiscaux appliqués aux différents revenus, etc. Ces derniers facteurs ne sont que secondaires, dans le sens où ils doivent être pris en compte dans une seconde étape du processus de choix de l’investissement immobilier, et non en premier lieu. Bien que non négligeables, les aspects financiers concernent d’abord la faisabilité du projet immobilier et affectent peu l’opportunité de ce projet.

Une rentabilité escomptée supérieure au coût de financement peut inciter la réalisation d’un investissement immobilier qui néanmoins s’avérera ultérieurement comme inopportun, parce que les qualités intrinsèques de cet investissement se sont vérifiées insuffisantes. Par contre, un investissement immobilier judicieux peut offrir postérieurement une rentabilité financière supérieure à celle qui était initialement escomptée, du fait de la puissance des qualités intrinsèques de l’immeuble qui auraient pu être sous-estimées lors de la prise de décision de l’investissement.

Le cadre fiscal dans lequel est opéré un investissement financier fait partie intégrante des considérations financières qui doivent être prises en compte lors de l’analyse de l’investissement. Moins l’imposition sera élevée, moins grandes seront les déperditions économiques dans le chef du propriétaire, plus la rentabilité de l’investissement sera élevée.

D’autres aspects tels que le cadre législatif de la location, à titre résidentiel ou commercial, le régime des copropriétés, les contraintes urbanistiques, les aspects écologiques et énergétiques, les considérations successorales, etc., doivent également être pris en considération lors d’un investissement immobilier.

Nous tentons de donner au futur pensionné des pistes de réflexion pour l’aider dans ses choix fiscaux et patrimoniaux quant à la meilleure manière de procéder lors d’un investissement immobilier.

 

 

2. Quels sont les investissements immobiliers de rapport ?

2.1. Les appartements ou autres immeubles en location vide

L’investissement en logements est quantitativement le segment le plus convoité par les particuliers. Ce type d’investissement s’accompagne d’un minimum de précautions élémentaires à prendre dans un but d’optimisation de la rentabilité, lesquelles ne sont pas nécessairement les mêmes ou n’ont pas la même importance que dans l’hypothèse de l’acquisition d’une habitation destinée à la résidence principale.

Dans le marché locatif actuel, le produit d’investissement qui est le plus recherché est un appartement deux chambres, avec terrasse, cave et parking, bien situé par rapport aux axes routiers et aux transports publics, dans un quartier proche de zones vertes et disposant d’une diversité de commerces et d’infrastructures publiques.

La bonne cible est un appartement neuf dont le prix est de l’ordre de 215 000 € hors frais pour un appartement deux chambres et 245 000 € hors frais pour un appartement trois chambres. Sur base d’un loyer mensuel moyen de 732 € pour un appartement deux chambres, le rendement locatif brut qui pourrait être attendu est de l’ordre de 3,25 %, tenant compte des frais d’acquisition.

À des fins de comparaison, il est recommandé de ramener le prix demandé à un montant exprimé par m2 sur la base d’une surface préalablement vérifiée. Ainsi, il peut être considéré que la terrasse éventuelle se valorise pour 50 % de sa surface et qu’un m2 de jardin privatif attenant à un appartement situé au rez-de-chaussée peut atteindre 10 % de la valeur du m2 bâti.

Afin d’éviter de trop réduire le rendement locatif, il est judicieux de privilégier les immeubles situés dans une commune où les centimes additionnels au précompte immobilier sont modérés. La clairvoyance impose également de lire attentivement le règlement de copropriété, d’anticiper toutes les charges de copropriété et de superviser attentivement le syndic.

Mais le grand défi, à long terme, d’un investissement en immobilier résidentiel se trouve dans le degré de performance énergétique du bâtiment.

Pour rappel, le niveau K définit l’isolation thermique globale d’un bâtiment. Plus il est bas, meilleure est l’isolation. Le niveau K est déterminé par les caractéristiques d’isolation des éléments de construction et par la compacité du bâtiment.

La norme pour tout type de bâtiment neuf est actuellement de 40 kWh/m2/an. Il faut être conscient que la norme pour le label « basse énergie » est de 30 kWh/m2/an pour les immeubles neufs et 60 kWh/m2/an pour les immeubles rénovés et que de nouvelles normes conduisent à diminuer ces coefficients.

Il est dès lors à craindre qu’il se crée, dans les prochaines années, un marché immobilier résidentiel à deux vitesses, les immeubles satisfaisant les critères de performance énergétiques d’un côté, et les immeubles « hors norme » de l’autre, ces derniers pouvant devenir des « gouffres financiers » tant les dépenses pour les remettre aux normes seront importantes.

Il est dès lors très important de prendre le temps, dans la sélection d’un immeuble qui sera mis en location, de mesurer sa performance énergétique et de quantifier les travaux qui seront nécessaires soit pour les atteindre, soit pour les préserver. Le choix de l’immeuble dans lequel l’investissement se fera sera d’autant plus judicieux que ces dépenses seront minimes. Cette préoccupation de performance énergétique est également présente en cas d’investissement dans des maisons unifamiliales, surtout si ces dernières font l’objet d’une rénovation.

Dans une perspective de mise en location, il est plutôt indiqué de favoriser l’investissement dans des maisons « deux façades », en milieu urbain dans de petites villes bien desservies par des transports en commun, avec trois chambres au maximum. La présence d’un garage est un atout mais non indispensable, pour autant que l’environnement permette le stationnement aisé d’un ou de deux véhicules. Par contre, la maison unifamiliale « quatre façades » n’est pas indiquée dans le cadre d’un investissement locatif. Ce segment regroupe plutôt des immeubles qui ont été acquis par héritage et qui sont mis en location suite à la décision des héritiers de ne pas vendre ledit immeuble.

En général, une règle prévaut dans le choix de logements acquis dans le but d’être mis en location : mettre sa préférence pour des logements de petite ou de moyenne taille par rapport aux vastes espaces, sans oublier la règle d’or en matière immobilière qui repose sur trois critères : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !

Cette règle d’or s’applique d’autant plus à d’autres types de biens immobiliers : les bureaux, les commerces ou les entrepôts. Mais ces biens nécessitent une approche spécifique et une très forte implication de l’investisseur, car les enjeux peuvent être bien plus conséquents, excluant toute improvisation. Ces actifs peuvent être détenus par des pensionnés, parce qu’ils avaient fait l’objet d’investissements durant la carrière professionnelle, mais il faut être très averti pour se lancer ex-nihilo dans pareil investissement, une fois la pension obtenue.

D’autres segments immobiliers en croissance peuvent être à la portée du pensionné qui entend investir pour se générer un revenu complémentaire à la pension légale : le créneau des logements dédiés à des profils spécifiques de locataires.

2.2. Les logements dédiés à certains locataires

2.2.1. Les apparts-hôtels

Depuis de nombreuses années, à l’instar de ce qui s’est fait à l’étranger (mais dans une moindre mesure), des promoteurs immobiliers ont développé, en Belgique, de nouveaux concepts immobiliers qui rencontrent les besoins de différents profils de locataires.

Le premier segment qui s’est surtout développé à Bruxelles, suite à l’implantation des institutions européennes, concerne des locataires « mobiles » qui entendent trouver, durant une période transitoire, le confort d’un appartement « comme chez soi » avec la fourniture de prestations parahôtelières. Ce segment est connu en Belgique sous les appellations « Appart-Hôtel » ou « Business Flat ».

Il se caractérise par des immeubles composés de différents appartements, de taille diverse, pouvant accueillir une, voire deux, personnes qui peuvent y trouver un confort proche de celui que l’on peut trouver en milieu hôtelier et qui peuvent y séjourner de manière autonome. L’infrastructure offerte au locataire est plus large que celle d’une chambre d’hôtel, puisqu’il est généralement permis à ce dernier d’y préparer des repas, de les consommer, voire de les partager avec des convives.

Ces appartements, studios ou flats sont occupés par le locataire pour une période plus longue que celle d’un séjour dans un hôtel. La durée de location va de la semaine au mois, voire au trimestre ou semestre.

Par définition, ces logements sont équipés et meublés. Par conséquent, les revenus de ce type de location entrent dans le régime de la location d’immeubles meublés.

Aussi, la location est toujours accompagnée de services additionnels qui sont rendus au locataire : mise à disposition de linges de maison, nettoyage et mise en ordre des locaux, fourniture de repas, accès sécurisé aux locaux, gardiennage, services de conciergerie, etc.

Le régime fiscal belge conduit à ce que ces prestations soient imposées dans le cadre des revenus professionnels et non dans le cadre des revenus immobiliers. Par conséquent, l’activité de location d’« apparts-hôtels » ou de « business flats » est exclusivement effectuée au travers de sociétés immobilières qui ont été constituées à cette fin et n’est que rarement exercée en personne physique.

En outre, l’exercice de cette activité au travers d’une société permet, grâce à une plus grande déductibilité des intérêts, d’augmenter les sources de financement et d’accroître ainsi le patrimoine immobilier... Ces mêmes sociétés immobilières sont soit détenues par l’une ou l’autre famille, ou ont été intégrées dans d’autres groupes immobiliers plus importants, dont certains bénéficient du statut de « sicafi » ou de « société immobilière réglementée ».

Par conséquent, ce segment du marché immobilier n’est pas recommandé au pensionné qui entend développer, en personne physique, une activité de location afin de compléter sa pension légale de revenus récurrents.

2.2.2. Les résidences-services pour personnes âgées

Le vieillissement de la population accroît les besoins en matière de logements dédiés aux personnes âgées ayant conservé ou non leur autonomie de vie.

L’hébergement collectif pour personnes âgées regroupe, en Belgique, divers types d’institutions portant des vocables différents : maisons de repos, maisons de repos et de soins, centres de jour, centres de nuit, résidences-services, etc.

Afin de clarifier les esprits, nous précisons le concept qui se cache derrière chacun de ces vocables.

La Maison de Repos (MR) est un établissement, agréé par le pouvoir régional, qui s’adresse à des personnes de plus de 60 ans qui y résident de façon habituelle. Un exploitant de cette maison de repos, qui peut être de droit public (par exemple CPAS d’une commune) ou de droit privé, organise la vie en commun de ces personnes et assure, non seulement leur hébergement, mais aussi les services collectifs, les aides à la vie journalière et, si nécessaire, les soins spécifiques qui doivent être régulièrement apportés aux résidents.

L’hébergement est généralement assuré au sein de chambres individuelles ou à deux lits, à l’intérieur du bâtiment commun dans lequel sont présentes d’autres infrastructures utiles au bon fonctionnement de la résidence.

La Maison de Repos et de Soins (MRS) consiste, la plupart du temps, en un certain nombre de lits (« de soins ») intégrés dans une maison de repos. Ces « lits » sont réservés à des personnes fortement dépendantes ne nécessitant plus des soins aigus mais à l’égard desquelles une garantie d’encadrement supérieur est assurée.

Le centre de soins de jour est situé au sein d’une maison de repos ou d’une maison de repos et de soins ou en liaison avec elle, où sont accueillies, pendant la journée, des personnes âgées de 60 ans au moins en perte d’autonomie, qui y bénéficient de soins familiaux et ménagers et, au besoin, d’une prise en charge thérapeutique et sociale.

La Résidence-Services (RS) propose, à des personnes âgées valides et autonomes, un ensemble de services comprenant un logement dans un studio ou dans un petit appartement individuel et des prestations proposées « à la carte ». Cette formule permet de garder une vie indépendante tout en garantissant la mise à disposition de services spécifiques tels que la livraison de repas, le nettoyage du lieu de séjour et l’accès à d’autres services communs.

Le Centre de Court Séjour est un établissement d’hébergement, médicalisé ou non, visant à assurer la sécurité matérielle, affective et psychologique des personnes âgées pour une durée de séjour qui peut varier de quelques jours à quelques semaines.

Généralement, le segment immobilier dédié aux personnes âgées est structuré comme suit en Belgique. Les bâtiments des MR/MRS étaient détenus par les exploitants de ces institutions ou par un groupe d’investisseurs proches des exploitants. Suite à un phénomène de regroupement des différentes structures et à l’ouverture de nouveaux établissements, les exploitants n’ont plus été en mesure de financer eux-mêmes les infrastructures immobilières. Des investisseurs institutionnels, essentiellement des sicafi (ou SIR), ou d’autres sociétés immobilières de plus grande envergure, se sont portés acquéreurs d’un droit d’emphytéose portant sur une durée généralement de 27 ou 30 ans, devenant ainsi, à un moindre coût fiscal, le « propriétaire-bailleur » des bâtiments dans lesquels les exploitants poursuivent leur activité première de gestionnaire de maison de retraite.

Par ailleurs, la « résidence-services » était, dans une première phase, une extension d’une MR/MRS, à savoir un ensemble immobilier, contigu à ou proche de la MR/MRS, dans lequel des logements complets et séparés sont mis à la disposition de locataires qui continuent à vivre dans leur espace personnel de manière autonome. Ces derniers peuvent, en outre, bénéficier des services, voire de l’infrastructure collective, dont dispose la MR/MRS (fourniture de repas, prestations de soins, accès à un salon de coiffure, activités de groupe, etc.).

Une nouvelle phase de développement apparaît dans ce segment particulier : la vente à la découpe de logements au sein de « résidences-services » dédiées aux personnes âgées.

Ce mouvement repose sur diverses considérations :

  • la demande, par des personnes âgées autonomes, de logements adaptés à leur situation particulière est en augmentation constante. La délivrance de services dédiés à ce profil de consommateurs ne nécessite aucune demande d’agrément auprès des autorités publiques, pour autant que le statut de MR/MRS ne soit pas revendiqué ;
  • les exploitants de « résidences-services » entendent diversifier leurs propriétaires-bailleurs et veulent éviter de se trouver trop dépendants d’un ou deux investisseurs institutionnels qui détiennent la quasi-totalité de leur « outil de production » ;
  • il existe un gisement de « petits » investisseurs qui sont à la recherche de l’acquisition d’appartements pour lesquels le risque de chômage locatif est faible.

Ainsi, le marché des « résidences-services » vendues à la découpe est plus proche du marché des appartements classiques que des maisons de repos et est animé plus par des promoteurs qui se sont spécialisés dans ce segment que par les opérateurs spécialisés ou autres prestataires de services.

Le schéma d’investissement dans une résidence-services vendue à la découpe se présente, en Belgique, généralement comme suit :

  • un promoteur vend un logement situé dans un immeuble qui sera dédié à des personnes âgées, lequel immeuble comprend des logements individuels d’une superficie comprise entre 20 et 40 m2 ;
  • l’acquéreur du logement devient copropriétaire de l’immeuble : il possède un ou plusieurs lots, ainsi que quote-part indivise des parties communes de l’immeuble ;
  • l’acquéreur signe avec l’exploitant de la résidence un mandat d’une durée de 20 à 27 ans, par lequel l’exploitant louera l’appartement du propriétaire, pour le compte et au nom de ce dernier, au locataire qui séjournera dans l’appartement ;
  • l’appartement sera loué vide de tout mobilier. Par contre, un mobilier commun est mis à la disposition des occupants (salle à manger, espace détente, salons, etc.) ;
  • l’exploitant se charge également de prester divers services, au nom et pour le compte du propriétaire, et de vendre ces services aux locataires (fourniture de repas et de boissons, nettoyage des locaux, animation, service wi-fi, service de coiffure, etc.) ;
  • l’ensemble des recettes, incluant les loyers et les ventes de prestations, est globalisé dans un « pool ». Il en est fait de même pour les dépenses liées à l’entretien des locaux et aux fournitures de services ;
  • la rémunération de l’exploitant est une marge, généralement de 20 %, retenue sur l’ensemble des recettes brutes. L’exploitant a ainsi intérêt à maximiser le montant du loyer perçu et à stimuler la vente de prestations de services ;
  • le produit du « pool », sous déduction de la marge de l’exploitant et des dépenses encourues, est réparti entre tous les copropriétaires suivant une clé de répartition de leur quote-part dans la copropriété.

Généralement, ce type d’investissement immobilier est commercialement présenté comme un investissement « sans souci » et offrant une rentabilité supérieure à celle observée dans l’immobilier résidentiel traditionnel.

Sans souci, car il est argué que l’exploitant de la résidence-services prend toutes les charges à son compte : entretien, réparations, précompte immobilier, assurances incendie, remplacement du mobilier des communs, etc. C’est ce qui est appelé, dans le jargon professionnel, le « triple net ». Ce concept signifie que le propriétaire n’a donc théoriquement aucune dépense d’opération à effectuer pour son immeuble. Toutes les dépenses sont à la charge du locataire, y compris les grosses réparations indispensables à la conservation de l’immeuble en bon état.

Aussi, l’attractivité du rendement locatif offert résulte de l’addition de deux facteurs :

  • le loyer versé par le locataire pour occuper le logement ;
  • le « panier moyen » de services que l’exploitant escompte pouvoir vendre au locataire.

Certains promoteurs, commercialement plus agressifs, ajoutent parfois le taux de plus-value qui peut être escomptée sur le prix d’achat du logement.

Le candidat à l’acquisition de pareil appartement doit être attentif à différents points :

  • L’engagement entre le propriétaire et l’exploitant de la résidence-services porte contractuellement sur un mandat d’« agir pour le compte et au nom de ». Il s’agit d’une convention sous seing privé qui ne peut avoir force exécutoire qu’après l’obtention d’un jugement favorable à la partie lésée. Contrairement à la pratique opérée dans d’autres pays, il n’y a pas signature d’un bail commercial avec l’exploitant, de manière à pouvoir bénéficier des dispositions d’ordre public incluses dans pareil acte. Aussi, qui peut croire qu’une convention sous seing privé, d’une durée de 20 ou 27 ans, sera exécutée sans contestation entre les parties pendant une aussi longue période ?
  • La relation triangulaire entre propriétaire, occupant et prestataire de services peut poser problème, voire déboucher sur de véritables conflits d’intérêts. De par la nature des relations contractuelles, le locataire exprimera ses griefs au propriétaire qui a confié à l’exploitant le soin de contracter en son nom et pour son compte. Le gestionnaire de la résidence n’a aucun lien juridique avec le locataire qui, du point de vue de l’exploitant, est un simple « consommateur » des services prestés par ce dernier. En cas de mécontentement de la qualité des services prestés, comment l’ensemble des copropriétaires pourra résilier le mandat de l’exploitant, et confier l’exploitation de la résidence à un autre gestionnaire ?
  • Le propriétaire reçoit la promesse que toutes les charges d’entretien de l’immeuble, y compris les grosses réparations, seront supportées par l’exploitant. Or, la rémunération de ce dernier se limite à 20 % du chiffre d’affaires, incluant le loyer. Sur base d’un rendement locatif de 5 % de la valeur de l’immeuble, la rémunération de l’exploitant représente, annuellement, 1 % de la valeur de l’immeuble. Quel propriétaire peut être assuré que l’exploitant trouvera dans cette maigre rémunération, qui doit couvrir ses frais de fonctionnement, les ressources nécessaires pour pouvoir faire face à toutes les dépenses d’entretien de l’immeuble et aux grosses réparations qui apparaîtront inévitablement durant la durée du mandat ?
  • Sur un plan fiscal, la quote-part des revenus issus de la location est un revenu immobilier imposable sur la base du revenu cadastral, pour autant que la location ne soit pas meublée, et la quote-part des revenus issus des prestations de services effectuées par l’exploitant au nom et pour le compte du propriétaire sont imposables au titre des revenus professionnels, ce qui peut laisser de mauvaises surprises au propriétaire pensionné !

2.2.3. Les « kots » pour étudiants

En Belgique, le marché du logement pour étudiants a toujours été l’apanage des particuliers, pas des institutionnels hormis les universités qui disposent d’un important parc de logements destinés à leurs étudiants. Il faut reconnaître qu’avec ses quelques dizaines de milliers de kots, le marché belge n’est pas suffisamment étendu que pour permettre à de gros institutionnels de s’y implanter.

Toutefois, le concept évolue et ne se limite plus à une ou deux chambres isolées au sein d’une maison unifamiliale. Il apparaît sur le marché de l’investissement locatif diverses résidences pour étudiants qui fonctionnent sur la base d’un « pooling », comme pour les résidences-services pour personnes âgées.

Il s’agit d’offrir aux étudiants, non seulement un logement adapté à une personne seule ou à un couple, mais aussi divers services spécifiques aux étudiants (accès wi-fi, espaces de détente, fourniture de repas, etc.).

Conceptuellement, le schéma économique est identique, en Belgique, à celui que nous avons décrit pour les résidences pour personnes âgées.

En cas de location de kots pour étudiants, il y a lieu d’être attentif à certaines règles particulières qui sont édictées par les pouvoirs régionaux en charge du logement.

Tout d’abord, la transformation d’une maison unifamiliale en kots d’étudiants ou l’aménagement d’un kot d’étudiant chez soi suppose l’obtention d’un permis d’urbanisme préalable.

Ensuite, pour pouvoir louer un kot d’étudiant, il faut, en Région wallonne, un permis de location. Ce permis de location ne concerne pas seulement les kots, mais tous les logements individuels d’une superficie habitable de 28 m2 ou moins. Par contre, les logements situés dans l’immeuble où habite le bailleur, lorsque l’immeuble comprend au maximum deux logements loués et quatre locataires, échappent à cette obligation de permis de location.

Les logements concernés par l’obtention préalable d’un permis de location sont, en Région wallonne :

  • les logements collectifs et les petits logements individuels, loués ou mis en location à des personnes domiciliées ou à des personnes non domiciliées mais y habitant régulièrement durant la plus grande partie de l’année ;
  • les logements collectifs et les petits logements individuels loués ou mis en location et dont la vocation principale est l’hébergement d’étudiants.

Les logements collectifs sont des immeubles (ou parties d’immeubles) comportant un ou plusieurs locaux que les différents ménages locataires peuvent utiliser à titre collectif (pièces de séjour, cuisines, salles de bain, W-C, etc.). Les « meublés » ou les « garnis » entrent évidemment dans cette catégorie. Les kots d’étudiants sont souvent des logements collectifs.

Par « petit logement individuel », le législateur entend la petite maison, l’appartement, le studio, où les locataires peuvent entièrement vivre (cuisiner, séjourner, dormir) sans devoir partager de pièce d’habitation ni de local sanitaire avec d’autres occupants.

Pour la mesure de la superficie habitable, il n’est pas pris en compte les halls, salles de bain, W.-C., caves, greniers, etc. Aussi, les espaces ou parties d’espaces non situés sous la hauteur sous-plafonds requise ou ne bénéficiant pas d’un apport de lumière naturelle suffisant ne sont pas comptabilisés à 100 %.

Le permis de location est délivré en deux exemplaires par le Collège des Bourgmestre et Échevins après avoir fait les démarches suivantes :

  • remise des formulaires « Déclaration de location ou de mise en location » et « Rapport de visite » remplis par un enquêteur agréé ;
  • remise d’une « attestation de conformité » préparée par l’enquêteur agréé ;
  • paiement des frais pour l’enquête : maximum 156 € hors TVA pour un logement individuel, maximum 156 € de base hors TVA + 31 € hors TVA par pièce individuelle en cas de logement collectif.

Le permis de location est valable pour cinq années, à partir du moment où il vous est délivré.

En cas de non-respect de la réglementation (permis obtenu mais non respecté, absence de permis), peuvent être infligées au bailleur :

  • des sanctions pénales, par un juge ;
  • à défaut de sanctions pénales, une amende administrative de 1 500 € par logement (depuis 2013), par le Service Public de Wallonie.

Il en va différemment en Région de Bruxelles-Capitale, le Code bruxellois du logement ne prévoit plus l’obligation de l’obtention d’une attestation de conformité. Par contre, il prévoit des normes élémentaires de sécurité (stabilité, électricité et gaz, chauffage, évacuation), de salubrité (humidité, parasites, éclairage, aération, surface) et d’équipement (conduites, installations sanitaires, chauffage, préinstallation cuisine) pour tous les logements loués (kots ou autres).

2.2.4. Les chambres d’hôtel

Les propositions d’investissement dans des chambres d’hôtel sont une mode venue des USA et du Royaume-Uni, apparue en Belgique lorsqu’un franchisé d’une chaîne hôtelière française a mis sur le marché la commercialisation de chambres de différents hôtels situés dans des stations balnéaires.

Par la sorte, l’investisseur devient copropriétaire d’un hôtel en acquérant une chambre et une quote-part indivise des parties communes. Cette vente à la découpe a le mérite de diminuer ainsi le montant de l’investissement et d’élargir le nombre et le profil des investisseurs. Ainsi, la mise minimale tourne autour de 160 000 €.

Le principe est identique à celui des investissements en résidences-services pour personnes âgées ou pour étudiants. Un mandat est signé avec l’exploitant de l’hôtel selon lequel ce dernier agit au nom et pour le compte du copropriétaire. Ce dernier reçoit en contrepartie un pourcentage du « pool » des recettes nettes.

Le rendement locatif proposé par le promoteur immobilier porte généralement sur des taux moyens d’occupation optimistes, qui peuvent difficilement être appréhendés par un investisseur immobilier qui n’a aucune compétence particulière en matière de gestion hôtelière.

Acheter une chambre d’hôtel s’apparente donc plus à un investissement financier qu’à un véritable investissement immobilier. Une option qui peut s’avérer intéressante pour ceux qui désirent diversifier leur portefeuille, avec une sérieuse prise de risques.

2.2.5. Les garages ou emplacements de parking

Il est également possible de louer des garages ou de seuls emplacements de parking. Ces locations s’opèrent essentiellement en milieu urbain. Vu les faibles besoins en matière d’entretien des locaux, ce segment locatif peut sembler rentable. Toutefois, il ne faut pas sous-estimer la valeur du foncier qui peut rester élevée lorsque le garage ou l’emplacement de parking est bien situé, là où la concentration d’habitants est élevée et la demande est forte.

Grâce à des plateformes numériques, il est même possible de louer des emplacements de parking à l’heure, à la journée ou à la semaine.

Sur un plan juridique, un bail de garage est un bail de droit commun. Il ne tombe dès lors pas sous l’application d’une loi particulière, comme par exemple celle sur le bail de résidence principale. La liberté contractuelle des parties est très large et ce type de contrat est donc très souple. La loi prévoit quelques dispositions supplétives (c.-à-d. non contraignantes) dans le cas où les parties n’ont pas réglé entre elles la durée notamment.

Pour un bail de garage, l’obligation d’enregistrement reste de mise. Les parties disposent pour ce faire d’un délai de quatre mois à dater de la signature du bail. Cet enregistrement est payant et peut être mis à charge du locataire par une clause du contrat.

Outre le montant du loyer, il est important de stipuler dans le contrat que celui-ci sera indexé. À défaut, l’indexation ne s’appliquera pas. L’indexation peut se faire par référence à n’importe quel indice/calcul. Cependant, le résultat final de cette indexation réclamé au locataire ne pourra jamais être plus élevé que celui obtenu par le calcul prévu par le Code civil sur la base de l’indice santé.

Attention ! Même en tant que particulier, lorsque vous donnez en location des garages, box ou emplacements pour véhicule, vous devenez en principe assujetti à la TVA. Si vous n’avez pas la qualité d’assujetti à la TVA pour une autre activité, et que le chiffre d’affaires annuel généré par ces locations ne dépasse pas 25 000 €, vous pouvez opter pour un régime particulier, appelé régime de la franchise de la taxe. Vous devez toujours demander un numéro de TVA, mais vous êtes dispensé de la plupart des autres obligations (notamment de porter la TVA à vos locataires).

2.2.6. Le viager

En tant qu’investisseur non pressé de pouvoir jouir d’un immeuble, il est possible de réaliser un investissement immobilier, à moindre frais, pour se compléter ultérieurement sa retraite.

Le segment du viager est en plein essor, du fait de l’allongement de l’espérance de vie et du vieillissement de la population. Plusieurs indicateurs témoignent d’une évolution socio-économique favorable aux ventes d’immeubles moyennant le paiement sous forme de rentes viagères :

  • l’évolution des données sociodémographiques qui conduisent à la nécessité de faire face à l’accroissement des besoins dûs à l’âge alors que les revenus sont limités et inextensibles ;
  • la nécessité de trouver de nouveaux modes de financement des charges financières liées à la dépendance des personnes âgées ;
  • les risques boursiers et les incertitudes financières ne permettent plus d’envisager sereinement la constitution d’un capital de prévoyance pour subvenir aux besoins de la retraite.

Ainsi, le logement familial est souvent le seul actif qui constitue la quasi intégralité du patrimoine d’une personne pensionnée, empêchant cette dernière d’obtenir un revenu récurrent de son épargne. La vente en viager de leur immeuble occupé leur permet ainsi d’améliorer leur existence en percevant un revenu supplémentaire tout en conservant la jouissance de leur habitation.

L’acquisition d’un immeuble en viager ne se distingue de toute autre acquisition que sur la seule modalité de paiement du prix : au lieu de payer le prix en une seule fois, l’acquéreur le paiera en plusieurs tranches, jusqu’au jour du décès du vendeur : ce sera une rente viagère constituée sur sa tête. Les parties peuvent cependant décider de ne convertir qu’une partie du prix en rente, et l’autre partie sera payée comptant : ce sera le « bouquet ». Lorsque le vendeur souhaite profiter de son immeuble jusqu’à son décès, il peut s’en réserver l’usufruit jusqu’à la fin de ses jours. Dans ce cas, la rente ne sera calculée que sur la valeur de la nue-propriété. Il peut également limiter sa jouissance à un droit d’usage et d’habitation. Par ce fait, l’acquéreur de l’immeuble pourra prendre jouissance de l’immeuble dès que le créditrentier aura quitté de manière irréversible son logement, par exemple pour rejoindre une maison de repos. Toutefois, le propriétaire restera obligé de verser la rente jusqu’au décès du créditrentier, même s’il a la jouissance de l’immeuble. Les parties peuvent même prévoir une double rente : une rente plus faible lorsque le vendeur jouira de son immeuble, et une rente plus forte lorsqu’il l’abandonnera.

En matière de garantie, le vendeur peut notamment demander l’annulation de la vente et conserver les rentes payées en cas de non-paiement persistant de la rente viagère. Il dispose également d’une inscription hypothécaire sur l’immeuble qui a été prise d’office dans l’acte d’acquisition.

Sur un plan fiscal, l’investissement est exempté de tout impôt de par sa nature propre. En effet, le redevable du précompte immobilier reste le crédirentier. Au décès de ce dernier, l’extinction de l’usufruit se constatera sans charge fiscale supplémentaire, et l’acquéreur du viager, devenu plein propriétaire, pourra ainsi notamment revendre l’immeuble en franchise d’impôt au titre de la plus-value immobilière. Aussi, durant la vie ou la jouissance de l’immeuble par le crédirentier, l’acquéreur du viager ne doit mentionner aucun revenu locatif dans sa déclaration d’impôts, malgré le fait qu’il a bénéficié de revenus locatifs versés sous forme d’une déduction sur le prix d’achat de l’immeuble. L’investissement en viager est ainsi le seul moyen qui permet, en toute légalité, de capitaliser des revenus en franchise de toute imposition.

Dans sa déclaration de politique régionale wallonne pour 2017-2019, le nouvel exécutif a annoncé son intention de favoriser la vente en viager en diminuant le coût de cette opération dans le chef de l’acheteur. Cette intention a été concrétisée par de nouvelles dispositions inscrites dans le décret wallon du 13 décembre 2017. Il est ainsi prévu une réduction du taux proportionnel des droits d’enregistrement dans le cas spécifique d’une vente viagère et une modification de la base imposable lorsque la vente concerne un viager occupé.

Le taux proportionnel est réduit de 12,5 % à 6 % en cas de vente par acte authentique d’un immeuble affecté exclusivement à l’habitation dans lequel le vendeur a sa résidence principale depuis au moins cinq ans et pour laquelle le prix de l’immeuble est payé en tout ou en partie par une rente viagère.

En cas de viager occupé, le nouveau texte précise que, dans l’hypothèse où il y a une rente de moins de 20 ans, la base imposable ne peut être inférieure à 50 % de valeur vénale. Lorsque la rente est de plus de 20 ans, la base imposable ne peut être inférieure à 40 % de la valeur vénale. Il y a donc lieu de déterminer la valeur réelle de la nue-propriété, sur la base de l’espérance de vie du créditrentier et le droit d’enregistrement proportionnel est dorénavant assis sur cette seule valeur pour autant qu’elle ne soit pas inférieure à 50 % ou 40 % de la valeur vénale du bien, auquel cas on retient cette dernière valeur.

À l’heure actuelle, seule la Région wallonne a pris des mesures fiscales qui favorisent l’acquisition en viager d’immeubles sis sur le territoire wallon.

2.3. Comment investir dans la « brique-papier » ?

Toute personne physique peut privilégier l’investissement immobilier au travers d’un instrument financier plutôt que par un investissement direct dans un immeuble.

Il peut ainsi rechercher différents avantages tels que :

  • la possibilité de diversifier les investissements, dans différents segments du marché immobilier (commerces, bureaux, résidentiels, etc.), dans diverses régions ou zones géographiques (milieux urbains, zones industrielles, etc.), dans différents pays (Belgique, autres pays, etc.), etc. ;
  • la possibilité de négocier aisément les titres sur des marchés côtés ou dans des marchés de gré à gré ;
  • la possibilité de déléguer la gestion des immeubles à des professionnels de la gestion immobilière ;
  • l’opportunité d’être passible d’une imposition dans le régime des valeurs mobilières ;
  • de profiter d’un autre contexte fiscal en cas de transmission entre vifs de ce type d’actifs ;
  • etc.

Et, il est sans doute prêt à supporter certains inconvénients tels que :

  • la valorisation de l’actif influencée par des mécanismes de marché ;
  • la valeur d’un actif financier peut être volatile et subir une variation de la valeur, tant à la hausse qu’à la baisse ;
  • la taille des marchés dans lesquels évoluent les titres de créances de sociétés immobilières est nettement plus réduite que le marché immobilier lui-même ; 
  • etc.

2.4. Exemples d’actifs financiers liés au secteur immobilier

La panoplie des instruments de placement liés à l’immobilier est très vaste. Toutefois, deux instruments « grands publics » occupent une place de choix sur le marché belge, à savoir le certificat immobilier et la sicafi.

2.4.1. Qu’est-ce qu’un « certificat immobilier » ?

De quoi s’agit-il ?

Le certificat immobilier est une valeur mobilière représentative d’une reconnaissance de dette qui donne droit à son détenteur à une quotité du loyer et du prix de vente d’un immeuble (ou d’un groupe d’immeubles) qu’il a servi à (re)financer.

Le principe est le suivant : une société d’émission – l’émetteur – fait appel au marché des investisseurs en vue de financer un projet immobilier (construction) ou de refinancer un (ou des) actif(s) existant(s). La société d’émission émet des reconnaissances de dettes, appelées « certificats immobiliers », qu’elle remet via un intermédiaire financier qui prend ferme l’opération, aux investisseurs en échange de leur apport de fonds.

L’émetteur est officiellement le propriétaire juridique de l’immeuble ; tandis que le détenteur du certificat n’en est que le propriétaire économique.

D’un point de vue juridique et fiscal, le certificat immobilier est considéré comme une obligation.

Le montant des coupons comprend généralement les revenus locatifs nets, après déduction des frais de gestion et des charges d’exploitation, et, dans certains cas, une partie du remboursement (amortissement) des fonds investis lors de l’émission.

Lors de la distribution, un précompte mobilier est automatiquement retenu sur la partie « revenus » du montant brut du coupon du certificat. Il est également prévu que le produit de la vente de l’immeuble sera distribué, après déduction des frais de vente, aux détenteurs contre remise en échange du manteau du certificat.

Les certificats immobiliers sont cotés en bourse. La valeur du certificat à l’échéance finale est inconnue car elle dépend de la plus-value ou moins-value éventuelle réalisée lors de la cession de l’immeuble.

Le revenu d’un certificat immobilier est variable. Il dépend notamment de la nature du bien immobilier, de son emplacement, de sa polyvalence, de la solvabilité du locataire, du taux d’occupation et donc de location de l’immeuble, de la situation du marché immobilier et du taux d’inflation.

Beaucoup de certificats immobiliers ont une faible capitalisation, à peine plus de 25 000 000 € en moyenne et, par voie de conséquence, leur liquidité est plutôt réduite, ce qui ne permet pas forcément de négocier l’entièreté des ordres en une seule fois. Par contre, moyennant une mise de fonds peu élevée, l’investisseur peut avoir accès à ce mode de financement immobilier (et à ses catégories d’actifs les plus rentables), considéré comme une valeur « refuge » en période de troubles boursiers et/ou de taux d’intérêt faibles. Aussi, l’investisseur ne connaît pas les soucis matériels propres à l’immobilier : il n’est pas concerné par la construction de l’immeuble, les éventuelles réparations, l’entretien, la gestion, la mise en location et sa revente ultérieure.

Quelle est la fiscalité propre à un certificat immobilier ?

Les revenus des certificats immobiliers sont assimilés à des intérêts et, dès lors, soumis au précompte mobilier libératoire de 30 % depuis le 1er janvier 2017.

En cas de vente d’un certificat, il n’y a pas, comme lors de la revente d’un immeuble, de droits d’enregistrement qui doivent être supportés par l’acquéreur et qui diminuent mécaniquement le prix de vente. Toutefois, la cession de(s) immeuble(s) qui enclenche la procédure de liquidation de l’opération d’émission, entraînera la perception de droits de mutation à charge de l’acquéreur, dont la hauteur sera fonction du mode de cession retenu entre les parties et de la localisation géographique du bien. La plus-value résultant de la revente du certificat immobilier n’est pas imposable dans le chef d’une personne physique.

Aussi, le certificat immobilier est une valeur mobilière pour laquelle il n’y a aucune obligation légale d’enregistrer un acte de donation portant sur des certificats fonciers. Par conséquent, pareille donation peut s’effectuer en franchise d’impôts, avec toutefois, un risque de devoir la mentionner dans une déclaration de succession si le donateur décède endéans les trois ans. Ce risque peut être évité en procédant volontairement à l’enregistrement de l’acte de donation. Dans ce cas, les droits de donation seront calculés, dans les trois Régions du pays, sur la base d’un taux réduit de 3 %, ou 7 % suivant les circonstances (pour rappel, 3,3 % ou 5,5 % en Région wallonne).

2.4.2. Qu’est-ce qu’une « sicafi » ?

De quoi s’agit-il ?

Une sicafi est une société d’investissement à capital fixe à vocation immobilière. C’est de l’immobilier « titrisé », c.-à-d. que l’investisseur acquiert des immeubles non pas directement, mais indirectement, par l’achat d’actions d’une société au statut spécifique – la sicafi – dont les seuls actifs sont des immeubles ou des droits réels.

La sicafi est régie par une législation rigoureuse et précise qui vise à protéger l’épargnant et qui impose le respect de certaines conditions aux fonds immobiliers qui veulent endosser le statut spécifique de la sicafi.

La sicafi doit obligatoirement investir dans plusieurs immeubles pour respecter le principe d’un portefeuille diversifié : pas plus de 20 % de ses actifs dans un seul ensemble immobilier. Par « ensemble immobilier », il faut entendre un ou plusieurs biens immobiliers dont le risque d’investissement est à considérer comme un seul risque dans le chef de la sicafi. Un seul et même locataire de plusieurs immeubles, même géographiquement dispersés, ne peut donc pas représenter plus de 20 % des actifs. Il peut s’agir de n’importe quelle catégorie d’immeubles : bureaux, immeubles à vocation commerciale, immeubles semi-industriels, plateformes logistiques, logements et portefeuilles mixtes. La sicafi peut aussi détenir des certificats immobiliers, pourvu qu’ils aient fait l’objet d’une émission publique, des actions de sociétés immobilières liées et des droits d’option sur immeubles.

Pour être agréée en tant que telle, la sicafi doit encore répondre à d’autres conditions : outre son endettement limité, c.-à-d. un maximum de 65 % des actifs au moment de la conclusion du contrat d’emprunt, elle doit distribuer obligatoirement 80 % de ses revenus nets de ses charges, diminué des montants correspondant à la diminution nette de ses dettes au cours de l’exercice.

La sicafi doit être cotée en bourse. Sa valorisation n’est dès lors pas liée à la valeur de son patrimoine, mais repose, comme pour les autres sociétés cotées, sur son cours à la bourse. Si son cours est supérieur à sa valeur nette d’inventaire, il dégagera une prime par rapport à sa valeur nette d’inventaire. À l’inverse, on parlera de décote. Le cours de bourse est volatile et dépend assez fort de l’évolution du secteur immobilier et des caractéristiques propres à l’immeuble (localisation, âge, polyvalence, qualité des matériaux, signature des locataires, etc.).

En tant que société cotée, elle est tenue de respecter les règles en vigueur en matière d’information périodique (publication d’un rapport annuel et semestriel) ainsi qu’en matière d’évaluation du portefeuille immobilier (évaluation trimestrielle de son portefeuille par un expert indépendant et publication trimestrielle de la valeur de placement de son portefeuille et de la valeur nette d’inventaire).

La sicafi valorise ses actifs immobiliers à la juste valeur (« fair value ») sans pratiquer d’amortissement. Cette juste valeur doit s’entendre du point de vue du vendeur sous déduction des droits d’enregistrement de l’éventuelle vente.

Le dividende distribué est variable car il dépend notamment du taux d’occupation des immeubles, des conditions de (re)négociation des baux et de l’indexation des loyers. Les revenus annuels dépendent des revenus locatifs des immeubles et des frais éventuels d’entretien et de réparation. Les revenus locatifs suivent certes la hausse de l’index santé, mais sont fonction du taux d’occupation des immeubles et du résultat des (re)négociations des contrats de baux. Ils peuvent disparaître temporairement si l’immeuble se vide ou s’il faut consentir des périodes de gratuité pour convaincre un candidat occupant.

Par contre, la sicafi constitue un excellent instrument de placement qui permet de diversifier son patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Quelle est la fiscalité propre à une sicafi ?

Les dividendes distribués par la sicafi aux épargnants sont soumis au précompte mobilier, depuis le 1er janvier 2017, au taux de 30 %, libératoire dans les conditions de droit commun pour les personnes physiques et les fonds de pension. Auparavant, le précompte n’était pas dû lorsque la sicafi était qualifiée de « résidentielle ». Le taux du précompte avait été fixé ensuite à 15 % lorsque la sicafi avait pour objet exclusif le placement collectif dans la catégorie « biens immobiliers » dont les conditions avaient été resserrées. Les dispositions de loi-programme du 18 décembre 2016 ont revu les conditions pour pouvoir bénéficier de la limitation du précompte mobilier de 15 %.

Dorénavant les conditions sont définies comme suit : les sociétés immobilières réglementées qui investissent au moins 60 % de leurs biens immobiliers directement ou indirectement dans des biens immeubles situés dans un État membre de l’Espace économique européen et affectés ou destinés exclusivement ou principalement à des unités de soins et de logement adapté à des soins de santé, bénéficient d’un précompte mobilier réduit de 30 % à 15 %.

Tout comme pour les certificats immobiliers, les plus-values réalisées par une personne physique lors de la revente d’une sicafi sont exonérées d’impôts. Aussi, le régime fiscal des donations est identique à celui décrit pour les certificats immobiliers.

2.4.3. Qu’est-ce qu’une « société immobilière réglementée » ?

Un nouvel acteur est apparu sur le marché belge, sur la base d’une loi qui a été publiée au Moniteur belge du 30 juin 2014.

La société immobilière réglementée (SIR) trouve son origine dans la nouvelle réglementation relative aux gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs. Dans le but de mieux protéger les investisseurs, une directive européenne a imposé de nouvelles règles en matière de gestion de fonds alternatifs. Transposée en droit belge, cette nouvelle réglementation s’applique dès le 22 juillet 2014 à tous les gestionnaires d’organismes de placement alternatifs qui entrent dans son large champ d’application.

Comme les sicafi ont le statut d’organisme de placement collectif en droit belge, elles sont de plein droit considérées comme des organismes de placement alternatifs et doivent dès lors satisfaire à toutes les exigences imposées par cette législation.

Le législateur belge a eu conscience que le cadre réglementaire AIFM était de nature à pénaliser la sicafi belge par rapport au statut des autres sociétés immobilières ayant leur siège social dans les pays voisins sans apporter de réelle plus-value. Dans cette perspective, il a été décidé d’introduire dans l’arsenal juridique belge un statut spécifique de « société immobilière réglementée », distinct de celui des sicafi.La SIR se distingue de la sicafi essentiellement en ce qu’elle exerce une activité commerciale et opérationnelle.

La SIR a pour stratégie de détenir des biens immobiliers pour une longue durée en vue de les mettre à disposition d’utilisateurs. L’activité de la SIR est donc axée sur le développement et la gestion au jour le jour de biens immobiliers. Cette activité doit être exercée par la SIR elle-même, sans délégation possible à un property manager. De même, dans certaines limites, la SIR peut offrir des services de gestion immobilière à des tiers.

Compte tenu de leur importance pour l’économie réelle et pour l’épargne publique, les SIR sont soumises au contrôle prudentiel de l’Autorité des services et marchés financiers (FSMA) ainsi qu’à la grande majorité des règles qui s’appliquent actuellement aux sicafi (restrictions au niveau de l’effet de levier, de la diversification des risques, de l’obligation de distribution, régime fiscal favorable, etc.).

Depuis l’entrée en vigueur de la loi « SIR », les sociétés immobilières ont le choix de mener leurs activités sous l’une des formes suivantes :

  • société commerciale ordinaire (non soumise au contrôle de la FSMA) ;sicafi, avec tout l’encadrement réglementaire qui l’accompagne (législation AIFM) ;
  • SIR, et bénéficier d’un cadre réglementaire distinct de la législation AIFM.

Le législateur a prévu une période unique de quatre mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi pour permettre aux sicafi de demander à la FSMA une autorisation pour obtenir le statut de SIR. Dans une seconde phase, l’assemblée générale de la sicafi doit se prononcer sur la modification de ses statuts dans un délai de trois mois après avoir reçu l’autorisation de la FSMA.

Les sociétés qui souhaitaient opérer sous le statut de société immobilière réglementée avaient jusqu’au 16 novembre 2014 pour demander un agrément à la FSMA, ce que la plupart des sicafi ont fait.

Quelle est la fiscalité propre à une SIR ?

Le régime fiscal des parts d’une SIR est rigoureusement identique à celui d’une part de sicafi, et nous invitons le lecteur à se référer au paragraphe ad hoc.

2.4.4. D’autres instruments de placement liés à l’immobilier ?

L’investisseur peut trouver d’autres instruments de placement liés à l’immobilier. Nous citons à titre d’exemples :

  • des actions de sociétés foncières ou de promotion immobilières ;
  • des actions de sociétés étrangères ayant des statuts spéciaux, similaires à celui de la sicafi en Belgique ;
  • des obligations émises par des sociétés foncières ou immobilières ;
  • des fonds communs de placement investis dans des actifs financiers dédiés au secteur de l’immobilier ;
  • des parts sociales de sociétés patrimoniales ;
  • des parts sociales de structures sociétaires spécialement constituées pour fédérer différents investisseurs au sein de projets immobiliers privés ;
  • etc.